“Mua bán vi bằng”, “sang tên vi bằng”, “bán nhà vi bằng”,… Những từ này xuất hiện tràn lan trên các diễn đàn môi giới bất động sản. Kèm theo đó là những lời giới thiệu giá bán rất rẻ, thấp hơn giá trị thực tế. Vậy vi bằng là gì? Nó có giá trị pháp lý như thế nào? Cùng tìm hiểu trong bài viết sau đây.
Vi bằng là gì?
Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định.
Định nghĩa này được ghi rõ tại Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP.
Như vậy, cần phải hiểu rằng:
- Vi bằng thực chất chỉ là một nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi xảy ra tranh chấp giữa các bên.
- Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
- Vi bằng không phải do Thừa phát lại công chứng mà chỉ là văn bản xác nhận có sự chứng kiến của Thừa phát lại vì bản chất Thừa phát lại không có quyền công chứng, chứng thực.
Thuật ngữ này hiện nay khá phổ biến và bị lạm dụng. Các “cò đất”, môi giới thường lấy từ này ra để thu hút các khách hàng. Họ hướng dẫn người mua tiến hành lập vi bằng việc mua bán giữa các bên nhằm thay thế cho Hợp đồng chuyển nhượng. Đây là hành vi tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Người mua cần lưu ý những điều dưới đây để tránh bị lừa khi mua bán nhà đất bằng vi bằng.
4 Điều cần biết khi mua bán nhà đất bằng vi bằng
Một điều dễ thấy nhất là, Mua nhà đất bằng vi bằng thì giá rất rẻ. Nhưng kèm theo đó thì quá nhiều rủi ro. Vì vậy, hãy lưu ý những điều mà chúng tôi sắp liệt kê dới đây.
1. Vi bằng không thay thế hợp đồng chuyển nhượng có công chứng
Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng như sau:
2. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
3. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
Như vậy, Vi bằng không có giá trị pháp lý như Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực.
2. Không được lập vi bằng để chuyển nhượng nhà đất không có giấy tờ chứng minh
Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, quy định các trường hợp không được lập vi bằng, trong đó có:
Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
Như vậy, nhà đất không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng và quyền sở hữu thì không được phép lập vi bằng.
3. Mua bán nhà đất bằng vi bằng không được sang tên
Đây là điều khá quan trọng vì bất cứ ai mua nhà đất cũng muốn đăng bộ sang tên nhanh để chứng minh mình là chủ sở hữu hợp pháp.
Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Nghị định 08/2020/NĐ-CP có quy định rõ:
Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực và Hồ sơ sang tên phải có Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực.
Nhưng như đã nói ở trên: Vi bằng không thay thế cho Hợp đồng chuyển nhượng.
Như vậy, việc các bên chỉ lập vi bằng sự kiện mua bán nhà đất mà không tiến hành ký Hợp đồng chuyển nhượng và công chứng, chứng thực, thì không đủ điều kiện để sang tên Sổ đỏ. Trường hợp này, nhà đất vẫn đứng tên chủ cũ dù người mua đã trả đủ tiền. Kéo theo nhiều hệ lụy khác như: không thể mua – bán, không vay vốn ngân hàng hay được, thậm chí không được sữa sửa, nâng cấp nhà đất đó. Nếu được phép thì cũng phải thông qua chủ cũ.
4. Rủi ro tiềm ẩn khi mua bán nhà đất bằng vi bằng
Đa số các giao dịch mua bán nhà đất bằng vi bằng diễn ra khi nhà đất đó không có giấy tờ chứng minh. Bản thân việc nhà đất không có giấy tờ đã tiềm ẩn rất nhiều rủi ro như: nguồn gốc đất không rõ ràng, đất có thuộc quy hoạch không? đất có bị thu hồi hay không?…
Lợi dụng việc không có giấy tờ, chủ sở hữu nhà đất có thể thực hiện việc mua bán nhiều lần cho nhiều người mà Thừa phát lại cũng không thể kiểm soát được. Đã có rất nhiều trường hợp mất trắng nhà đất mặc dù đã giao đủ tiền cũng như đã lập vi bằng.
Thứ ba, có nhiều trường hợp chủ sở hữu vẫn lập vi bằng bán nhà đất cho người khác mặc dù nhà đất đó đang thế chấp tại ngân hàng. Đến khi mất khả năng thanh toán khoản vay thì ngân hàng được ưu tiên xử lý nhà đất đó theo đúng quy định pháp luật để thu hồi nợ. Lúc này, người mua thật sự trắng tay, vừa mất tiền vừa mất đất.
Trên đây là toàn bộ những thông tin cơ bản để trả lời câu hỏi Vi bằng là gì?. Bên cạnh đó, chúng tôi cũng nêu những điểm cần lưu ý khi mua bán nhà đất bằng vi bằng. Trong thực tế sẽ phát sinh nhiều vấn đề phức tạp hơn, việc tư vấn pháp lý từ một Luật sư ngay từ đầu là một điều cần thiết. Luật Hải Nguyễn tự hào là một trong những công ty hàng đầu tại TP. HCM. Chúng tôi chuyên tư vấn miễn phí và cung cấp các dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp. Đừng ngại ngần, nhấc điện thoại và gọi ngay cho chúng tôi qua Hotline 0901485754 để được tư vấn pháp lý miễn phí.
