Đất vườn, đất nông nghiệp muốn xây dựng nhà ở phải tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Vậy thủ tục này như thế nào? Có khó khăn khi thực hiện hay không? Cùng Công ty Luật Hải Nguyễn theo dõi bài viết dưới đây để có câu trả lời chính xác nhất.
1. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?
Chưa có một văn bản luật nào quy định về khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất. Nhưng chúng ta có thể hiểu như sau:
Chuyển mục đích sử dụng đất là việc thay đổi mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu. Có thể chuyển đổi mục đích sử dụng phải xin phép cơ hoặc nhà nước có thẩm quyền hoặc không cần phải xin phép.
2. Quy định về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất
2.1 Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép
Các trường hợp này được quy định tại điều 57 Luật Đất đai 2013 như sau:
Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2.2 Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không cần xin phép
Có 05 trường hợp không cần xin phép, bao gồm:
– Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; Đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
– Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
– Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
– Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp. (Quy định tại điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT)
Tuy không phải xin phép chuyển mục đích sử dụng, nhưng chủ đất vẫn phải tiến hành đăng ký biến động đất đai.
2.3 Điều kiện để được phép chuyển mục đích sử dụng đất là gì?
Yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất của chủ đất có được duyệt hay không, phải căn cứ vào 3 điều kiện như sau:
- Phải có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
- Phải phù hợp với kế hoạch, quy hoạch sử dụng dụng đất của cấp quận/huyện.
- Là thuộc một trong những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như thế nào?
Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức có quyền thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. trong bài viết này, Luật Hải Nguyễn sẽ đi sâu hơn về quy trình thủ tục của hộ gia đình, cá nhân.
3.1 Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
– Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu)
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
3.2 Quy trình thực hiện thủ tục
Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Phòng Tài Nguyên và môi trường.
Bước 2: Thụ lý, giải quyết hồ sơ. Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thực hiện các công việc sau:
- Thẩm tra hồ sơ. Nếu thiếu giấy tờ hoặc chưa hợp lệ, cơ quan này sẽ phải ra thông báo và hướng dẫn chủ đất bổ sung cho hoàn chỉnh.
- Xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.
- Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
- Trình UBND cấp quận/huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Chỉ đạo chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, cập nhật hồ sơ địa chính.
Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Bước 4: Trả kết quả cho người sử dụng đất.
3.3 Thời gian thực hiện thủ tục là bao lâu?
– Thời gian thực hiện không quá 15 ngày làm việc. Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính.
– Riêng đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có kinh tế đặc biệt khó khăn thì thời gian không quá 25 ngày làm việc.
4. Phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao nhiêu?
4.1 Các khoản chi phí phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Thứ nhất, Lệ phí trước bạ.
|
Lệ phí trước bạ phải nộp |
= |
Giá tính lệ phí trước bạ |
x |
0,5% |
Trong đó:
- Giá tính lệ phí trước bạ = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ x Giá đất
- Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Thứ hai, tiền sử dụng đất. Chi phí này không cố định, nó tuỳ thuộc vào các yếu tố sau:
- Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.
- Mục đích sử dụng đất.
- Giá đất tính thu tiền sử dụng đất.
4.2 Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ vào loại đất ban đầu được chuyển đổi và nguồn gốc sử dụng đất thì mới tính được chi phí chuyển mục đích sử dụng đất.
Trường hợp 1
|
Tiền sử dụng đất phải nộp |
= |
Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở |
– |
Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định |
|
2 |
||||
Áp dụng khi:
– Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở;
– Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Trường hợp 2
|
Tiền sử dụng đất phải nộp |
= |
|
Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở |
– |
Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp |
Áp dụng khi:
Hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.
Trường hợp 3
|
Tiền sử dụng đất phải nộp |
= |
|
Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở |
– |
Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại |
Áp dụng khi:
Hộ gia đình, cá nhân chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất (từ trước 01/7/2014) sang đất ở.
Trường hợp 4
|
Tiền sử dụng đất phải nộp |
= |
Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở |
– |
Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định |
|
2 |
||||
Áp dụng khi:
Đất được nhận nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang đất ở
Trường hợp 5
|
Tiền sử dụng đất phải nộp |
= |
Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở |
– |
Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp |
Áp dụng khi:
Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
Trường hợp 6
|
Tiền sử dụng đất phải nộp |
= |
Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở |
– |
Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng còn lại |
Áp dụng khi:
Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất
Trường hợp 7
Tiền sử dụng đất phải nộp = 0
Áp dụng khi:
Hộ gia đình, cá nhân chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở không phải nộp tiền nếu đáp ứng các điều kiện sau:
- Đang sử dụng đất phí nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
- Có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01/7/2004;
- Không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê.
5. Dịch vụ chuyển mục đích sử dụng đất của Luật Hải Nguyễn
5.1 Gói dịch vụ áp dụng cho các trường hợp
- Chuyển đổi đất trồng lúa sang đất nuôi trồng thủy sản;
- Chuyển đổi đất cây hàng năm sang đất nuôi trồng thủy sản;
- Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- Chuyển đổi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
- Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở;
- Chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
- Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất khác.
5.2 Quy trình thực hiện dịch vụ
Bước 1: Tư vấn pháp lý về điều kiện, hồ sơ, quy trình thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ của Quý khách hàng.
Bước 3: Hỗ trợ, thay mặt chuẩn bị các loại giấy tờ còn thiếu. Soạn thảo các đơn từ, văn bản theo yêu cầu để hoàn thiện hồ sơ.
Bước 3: Thay mặt khách hàng thực hiện các thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Bước 4: Theo dõi, đôn đốc và thường xuyên cập nhật hồ sơ cho Quý khách hàng.
Bước 5: Nhận và bàn giao kết quả tận nhà cho Quý khách hàng.
5.3 Tại sao nên chọn dịch vụ của Luật Hải Nguyễn?
– Tư vấn miễn phí 24/7: Bất cứ lúc nào Quý khách cần, có thể liên hệ ngay với chúng tôi qua Hotline. Chúng tôi giải đáp hoàn toàn miễn phí.
– Tiết kiệm thời gian – Tiết kiệm công sức: Quý khách hàng chỉ cần ngồi nhà, Luật Hải Nguyễn sẽ tư vấn, nhận hồ sơ tận nơi. Mọi thủ tục đều được chúng tôi thay mặt xử lý.
– Nhanh chóng – Đúng hẹn: Với kinh nghiệm nhiều năm xử lý hồ sơ đất đai cùng với mối quan hệ rộng, chúng tôi luôn đảm bảo trao kết quả đúng ngày hẹn.
– Thanh toán sau khi hoàn tất dịch vụ: Đúng vậy, mọi chi phí sẽ được thanh toán sau khi Quý khách hàng nhận kết quả trên tay.
Tham khảo các kiến thức pháp lý nhà đất Tại đây.
